Dražba nemovitosti je obvykle posledním krokem, do kterého vyústí exekuce kvůli dlouhodobě nespláceným finančním závazkům. Je nicméně možné jí ještě zabránit. Je proto dobré vědět, jak zastavit dražbu nemovitosti a nepřicházet tak o další peníze, které si bude účtovat exekutor?
První možností je vyplacení exekuce včetně vašich dalších závazků díky investorům. Poté máte rok na to, abyste si zajistili bezpečnou půjčku a nemuseli jednat pod tlakem. Našim investorům uhradíte poplatek na začátku. Ten pokryje náklady na odhad, právníka a administrativu). Potom můžete v průběhu roku kdykoliv uhradit dlužnou částku a úrok. Tím se zbavíte exekuce na nemovitosti, zastavíte dražbu a můžete pak v klidu splácet bezpečnější a méně finančně náročnou půjčku. Máme samozřejmě k dispozici několik následných řešení.
Dražbu nemovitosti lze zastavit i na poslední chvíli
K dražbě dochází v poslední fázi exekučního řízení. Pakliže dlužník neuhradí řádně pohledávku, vyústí to ve zveřejnění dražební vyhlášky. Ta je vydávána kvůli nařízení dražebního jednání. Ideální je tak řešit situaci ještě předtím, než takováto situace vůbec nastane.
Je v plánu dražba spoluvlastnického podílu na vaší nemovitosti? V tom případě je potřeba být obzvláště opatrný, protože vám hrozí dost nepříjemná zkušenost, a to ne s exekutorem, ale s novým podílovým vlastníkem.
Zastavení dražby je zásadní. Nemovitost se totiž v jejím rámci prodá na ceně startující na dvou třetinách hodnoty vyplývající ze znaleckého posudku. Což je ovšem částka podstatně nižší než tržní cena nemovitosti, kterou můžete získat prodejem.
Dražba tak vůbec nemusí ve výsledku být cestou, jak se dostat z finančních problémů, protože ve výsledku částka výši dluhu vůbec nepokryje a problémy tak přetrvávají. V průměru dostane dlužník cca 10 až 20 % z vydražené částky zpět. Tedy pokud má štěstí a neponechá vše náhodě.
Dlužník si současně musí uvědomit, že s dražbou jsou spojeny i další náklady. Je nutné připočíst odměnu pro exekutora z vymožené částky a DPH. I když se dražbou dluh podaří umořit, dlužník přichází o další peníze na poplatku za konání dražby + DPH. Dražba je tedy všestranně nevýhodným aktem.
Vyplatí se tak konzultovat možnosti, jak zastavit nedobrovolnou dražbu nemovitosti. Jestliže je již znám termín dražby, přirozeně platí, že čím dříve začnete jednat, tím lépe. V extrémních případech je nicméně možné dražbu zastavit i 24 hodin před jejím konáním.
Když se podaří úspěšně zastavit dražbu, neznamená to však automaticky, že by zanikl samotný dluh, a exekutor nevydá další termín, když se nesplní podmínka zrušení dražby. Je tak nutné dále celou situaci řešit a zamezit navíc i tomu, aby se podobný scénář mohl v budoucnu opakovat a došlo opětovně k dražbě, což je taktéž možné. Dlužník by zejména neprodleně měl společně s odborníky začít hledat nejvhodnější způsob zastavení dražby. Mohou to být následující postupy:
Další řešení, jak zastavit dražbu nemovitosti
Další variantou je výkup nemovitosti. Nemovitost se v takovém případě klasicky prodá v součinnosti s exekutorem. Kupujícím bude investor nebo společnost, která se specializuje na výkup nemovitostí v exekuci. Ta si nemovitost, ať již se jedná o dům či o byt, rovnou převede do svého vlastnictví. Díky tomu je celá transakce velmi rychlá a bezpečná.
Takto lze prodat nemovitost v průměru za 65 až 85 % její tržní hodnoty. Investor totiž vstupuje do rizika. Vžitý lidový název „výkup za hotové“ nelze brát doslova, standardem je zaslání platby na bankovní účet exekutora, který pak umožní podání kupní smlouvy na katastr nemovitostí a převod na nového vlastníka. V porovnání s dražbou se stále jedná o transakci, ze které lze obvykle vytěžit dostatek finančních prostředků a pokrýt dluh.
Celý proces je administrativně náročný a kompletní přípravu dokumentace si na svá bedra obvykle bere zprostředkující společnost spolu s exekutorem. Hrozící dražbu je proto možné velmi efektivně odvrátit.
Nebankovní půjčka na vyplacení exekuce
Třetí volbu představuje nebankovní půjčka. Touto cestou se zájemci může podařit získat dostatek prostředků na okamžité vyplacení exekuce. Pokud to tedy berete jako možnost, jak zastavit nedobrovolnou dražbu nemovitosti, tak počítejte s tím, že od nebankovní společnosti zpravidla dostanete maximálně 60 % hodnoty nemovitosti, a to podle odhadce nebankovní společnosti. Stále to však může být suma dostačující pro vyřešení situace a nový začátek.
Nebankovní společnosti bývají ke klientům, kteří se již ocitnou ve finančních problémech zpravidla vstřícné, ale kontrolují si vše potřebné. Nezkoumají se registry, poskytovatelé neověřují mnohdy ani příjmy. Nehrozí ani příliš zdlouhavá administrativa, a celkově je vyřízení žádostí velmi rychlé. Nebankovní půjčky však mají svá úskalí.
Především jsou drahé na poplatcích a úroku. Zapůjčené peníze vám sice situaci vyřeší, nicméně ke splátkám je nutné si připočítat úroky a poplatky. Pravidelná měsíční splátka může být v kritické situaci nad síly dotyčného. Nebankovní půjčky tak mohou dlužníka dostat do dluhové spirály, a v konečném důsledku mnohdy problém spíše oddálí.
Oddlužení v insolvenci
Používanou metodou jak zastavit nedobrovolnou dražbu nemovitosti je taktéž oddlužení. Respektive podání návrhu na oddlužení. V této situaci k zastavení dražby pouhé podání návrhu postačuje. I tato volba však jistá úskalí má.
V principu se jedná o to, že dlužník si podá insolvenční návrh na tzv. osobní bankrot. Což dražbu může pozastavit nebo v konečném důsledku i úplně zrušit. A to dokonce i několikrát. Exekutor může tomuto jednání zabránit pouze tím, že se obrátí na soud ohledně vydání předběžného opatření. Prakticky se ovšem tento postup příliš nepoužívá, neboť je časově i procesně velmi náročný.
Teoreticky lze tak tímto způsobem celé řízení protahovat. V praxi však může dojít k tomu, že dlužník opakovaně podat insolvenční návrh jednoduše nestihne nebo nesplní podmínky pro oddlužení, a dražba tak stejně proběhne.
Podobné výše nastíněné průtahy ovšem často řadu potenciálních zájemců o nemovitost odradí. Jednoduše si pak nemohou být jisti, zda se bude dražba reálně konat. Což ovlivňuje i výslednou cenu nemovitosti, protože v dalších kolech dražby začíná vyvolávací cena o dost nízko.
Prodej nemovitosti při insolvenci dlužníka řídí insolvenční správce se souhlasem soudu. Jeho úkolem je prodat nemovitost za co nejvyšší částku a pokud možno z utržené sumy uspokojit všechny věřitele a náklady insolvence. Pakliže se to podaří, dluh skutečně reálně zanikne. Když ale výtěžek z prodeje není dostačující a nemohou být uspokojeni zajištění věřitelé, zaniknou i závazky, které uhrazeny být nemohly.
Insolvence má však striktně stanovené podmínky a obecně lze říci, že aby si jí dlužník mohl projít, vyžadují se buď adekvátní příjmy, případně majetek v dostatečné výši. Navíc je celý proces z časového hlediska velmi zdlouhavý, insolvence trvá nejméně 3 roky.
Svěřte se odborníkům
Bezpečné řešení tíživé situace existuje. Pro laika neorientovaného v prostředí práva však může být celá situace neuchopitelná. Svou roli zde samozřejmě sehrává i stres. Proto je vždy vhodné obrátit se na seriózní realitní odborníky, kteří vám prostřednictvím svých zkušeností pomohou najít nejvhodnější řešení a celým procesem vás provedou. Vše začíná vstupní konzultací, kde spolu proberete aktuální situaci, reálné možnosti a následné řešení. V situaci výkonu exekuce prodejem nemovitosti už bohužel nezbývá moc času. Právě proto je pak potřeba dodržet vše, na čem se společně domluvíte, jinak se vše zhroutí jako domeček z karet a exekutora, který Vám tak naúčtuje další poplatky a náklady už nikdo nezastaví.