Přemýšlíte o prodeji nemovitosti a řešíte postup při prodeji bytu nebo domu? Máme tu celkem dost informací, co takový prodej obnáší, ale i tak to nebude vše. Jinak by totiž byl článek opravdu moc dlouhý. Na rovinu říkáme, že to není jen o nafocení fotek mobilem a jejich nahrání spolu s popisem bytu a očekávanou cenou a realitní web s inzercí. Pokud tedy přemýšlíte o tom, jak prodat byt nebo dům, bude potřeba si dát dohromady opravdu dost podkladů. Většinu z nich naštěstí za prodávající zajistíme sami, takže vám ušetříme čas, nervy a peníze.
Stejně tak správně načasujeme všechny potřebné úkony a postupy, aby do sebe všechno zapadalo a prodej nemovitosti proběhl rychle a hladce, a to včetně převodu.
Jako první samozřejmostí při prodeji nemovitosti je příprava podkladů pro právníka ke kompletaci kupní smlouvy a pro realitního makléře pro přípravu k prezentace a další kroky k prodeji.
- List vlastnictví – takový technický průkaz nemovitosti, ve kterém jsou veškeré potřebné informace. Zejména skuteční vlastnící, věcná břemena, způsob nabytí a zástavní práva věřitelů (banky, nebankovní společnosti). Případný záznam o výkonu exekuce postup při prodeji bytu dost zkomplikuje. Za pořízení aktuálního listu vlastnictví zaplatíte 50 Kč/stránku. V rámci naší služby je samozřejmě zdarma.
- PENB – Průkaz energetické náročnosti budovy informuje o nákladech spojených s vytápěním. U bytových domů jsou většinou k dispozici u správce budovy nebo postačí vyčíslení za energie za poslední 3 roky. Pro rodinný dům zajistíme zhotovení PENB. Cena je přibližně 3.000 Kč
- Potvrzení o bezdlužnosti vůči SVJ – prodáváte byt? Připravte si i potvrzení od SVJ o tom, že nemáte nedoplatky za zálohy na energie a služby.
- Návrh rezervační smlouvy – základem dobrého obchodu je jistě důvěra, ale vždy je potřeba mít vše smluvně ošetřeno. Rezervační smlouvu máme vždy připravenou.
- Nabývací titul – Informace o způsobu nabytí nemovitosti. Tj. jak jste byt nebo dům získali. Může jít o kupní smlouvu, notářský zápis o dědictví, darovací smlouvu, rozhodnutí exekutora o získání v dražbě atd. Nemáte nic k dispozici? Na Katastru nemovitostí vám vystaví ověřenou kopii za 50 Kč/list. Nabývací tituly ale našim klientům zajišťujeme zdarma.
- Návrh kupní smlouvy – právníkem připravená kupní smlouva je základ bezpečného prodeje. Vyhnete se tak problémům před, při a po prodeji nemovitosti. Cena za přípravu smlouvy je kolem 5.000 Kč. V rámci naší služby poskytujeme v provizi.
- Návrh smlouvy o úschově – Využít můžete bankovní, realitní, advokátní nebo notářskou úschovu. Advokátní úschovu s námi máte při zprostředkování prodeje zdarma. Realitní, notářská a bankovní úschova se pak řídí poplatky podle výše úschovy. Počítat se dá s cenou kolem 6.000 Kč.
Postup při prodeji bytu nebo domu se zástavní smlouvou banky
Tuto variantu jsme už řešili vy článku Jak prodat dům s hypotékou, takže jen stručně, protože i u bytu je postup stejný. Zástava banky se pozná jednoduše. V náhledu na Katastru nemovitostí je záznam “Zástavní právo smluvní”. Pro nové hypotéky se uplatňuje i zákaz zatížení a zákaz zcizení. Pokud si budou kupující brát úvěr a nechají si spočítat hypotéku, tak pro svou banku budou potřebovat následující podklady, které se řeší i při prodeji bez hypotéky.
- Vyčíslení zůstatku úvěru k požadovanému datu mimořádné splátky, které obsahuje nejen přesnou částku, kterou banka bude chtít, ale i instrukce o čísle účtu, kam se mají peníze poslat, termínu platby. Součástí tohoto vyčíslení je i prohlášení banky (kvitance), že po úhradě této částky zajistí výmaz svého zástavního práva. Cena za takové vyčíslení je kolem 500 Kč, podle banky.
- Souhlas se zákazem zatížení – Jde o souhlas Vaší banky s vkladem dalšího zástavního práva na Katastr nemovitostí. Banky si za tento souhlas neúčtují poplatek.
- Souhlas se zákazem zcizení – Vaše banka musí poskytnout i souhlas se vkladem kupní smlouvy pro převod nemovitosti na kupujícího. Banky si za tento souhlas neúčtují poplatek.
V některých případech, když je na nemovitosti zástavní právo nebankovní společnosti, tento věřitel neposkytuje souhlasy nebo součinnost pro poskytnutí požadovaných dokumentů. I s tím si ale v rámci bezpečného prodeje dokážeme poradit.
Náš seznam pro postup při prodeji bytu má i pokračování
Prodali jste svojí nemovitost? Tím to ale nekončí, protože máte nejen z Kupní smlouvy, ale i ze zákona a případné hypotéky i další povinnosti, které je potřeba zařídit.
- Výmaz zástavní smlouvy vaší banky – Po vyplacení hypotéky podle vyčíslení vám banka zašle souhlas s výmazem původní zástavní smlouvy. To pak podáte na Katastr nemovitostí, který starou zástavní smlouvu vymaže. Poplatek na Katastru je 2.000 Kč
- Odhlášení trvalých pobytů – všichni členové rodiny si samozřejmě musí odhlásit trvalé pobyty, protože k prodané nemovitosti už nemají žádné užívací právo (vlastnictví atd.)
- Změna sídla při podnikání – Na nemovitosti si musíte také změnit sídlo podnikání, pokud jste OSVČ. To za vás zařídí Živnostenský úřad, ke kterému je dobré podat informaci o změně trvalého pobytu. Státní správa je sice čím dál více propojená a automatizovaná, ale spoléhat se na to ještě nedá.
- Odhlášení služeb a energií – Při předání nemovitosti se sepisuje tzv. Předávací protokol, ve kterém jsou poslední stavy elektroměrů, plynoměrů, vodoměrů atd. Ten poslouží kupujícímu k přihlášení a vám k odhlášení služeb u jednotlivých dodavatelů.
- Předplatné a poštovní adresa – Nezapomeňte ani na tyto změny. Aby vám nebyla doručována pošta na starou adresu, lze na České poště nastavit přesměrování pošty na vámi požadovanou adresu. Ne vždy to ale funguje, takže pomůže jednoduchá domluva s novým vlastníkem, že pokud něco přijde na vaše jméno, dá vám vědět a poštu si vyzvednete nebo necháte poslat.
Jak sami vidíte, postup při prodeji bytu má celkem dost položek, a to jsme ještě nezmínili ty, které proces prodeje zpomalí, a je lepší je začít řešit ještě před prodejem, nebo v rámci procesu prodeje. Jaké jsou nejčastější:
- Černá stavba na pozemku – Zbourat nebo zlegalizovat? Tady záleží o jakou stavbu se jedná, a co by bylo procesně rychlejší a levnější.
- Věcné břemeno dožití – Toto věcné břemeno musí být odstraněno do doby přepisu na nového majitele a vyplacení peněz z úschovy. Pokud si kupující bere hypotéku, tak ještě před vyplacením peněz do úschovy. Je na nemovitosti věcné břemeno na zesnulou osobu? V tom případě stačí na Katastr nemovitostí dodat úmrtní list a potřebný formulář.