Co jsou to vlastně realitní dluhopisy a o jaký druh zhodnocení se jedná? V dnešní době existuje řada investičních možností malého i velkého rozsahu, které přináší poměrně slušné úročení. Rozdíly mezi jednotlivými typy investičních produktů jsou dány především charakteristickými parametry, kterými jsou míra rizika spojená jednak s diverzifikací investic, jednak s předpokládanými výnosy, způsob a frekvence výnosů a také pracnost, kterou realizace a udržování investic vyžadují.
Kromě investic do reálného majetku (ať už se jedná o drobné hodnotné předměty, jako jsou investiční drahé kovy, alkohol nebo šperky) či větších investic do movitých předmětů a nemovitostí, nabízí široké spektrum možností také různé typy cenných papírů a jejich derivátů. Přestože primární zájem nejčastěji zaznamenávají akcie a opce s poměrně vysokým rizikem a nízkou diverzifikací, jsou vhodné především pro investování krátkodobější a v menších částkách.
Investičně zajímavým produktem se v současné době ukazují dluhopisy, zejména proto, že míra rizika je v jejich případě nižší (což se ovšem odráží také na úrokové sazbě), jsou však stabilnější a obecně disponují relativně výhodným úročením.
Jak fungují realitní dluhopisy
Dluhopisy jsou cenným papírem, který je emitován subjektem s cílem získat finance na specifickou činnost. Emise dluhopisů je obvykle realizována v jedné vlně (která mlže být pravidelně opakována), a může mít různý formy úročení, přičemž obvyklou charakteristikou je nutnost držení dluhopisu po stanovenou dobu. Zjednodušeně řečeno, prostřednictvím dluhopisu půjčíte společnosti peníze na určitý projekt, u kterého se předpokládá výnos, a po uplynutí doby splatnosti se vám vrátí nazpátek. zvýšené o procentuální úrok, který může být vyplácen buď v daných dávkách nebo v termínu splatnosti dluhopisu. Nominální hodnota dluhopisu bývá zpravidla vyšší než u ostatních typů cenných papírů, jako jsou akcie.
Typy dluhopisů
Dluhopisy lze členit do několika kategorií s ohledem na to, jaký je způsob jejich úročení a doba splatnosti. Dle způsobu úročení jsou rozlišovány dluhopisy:
- s fixní úrokovou sazbou vyplácenou buď po částech nebo v době splatnosti
- s variabilní úrokovou sazbou vyplácenou buď po částech nebo v době splatnosti
- diskontované, jejichž kupní cena je nižší než nominální hodnota (za nákup zaplatíte méně, než kolik je očekávaná hodnota v době splatnosti)
- indexové, jejichž úroková sazba je závislá na vývoji definované charakteristiky – indexu
Podle doby splatnosti lze dluhopisy členit na krátkodobé, střednědobé nebo dlouhodobé. Krátkodobé mají obvykle splatnost kratší než jeden rok, dlouhodobé minimálně 10 let. Kromě těchto je možné investovat také do dluhopisů s neomezenou splatností, s kontinuálním vyplácením kupónů. Jak už bylo zmíněno výše, výnosy z dluhopisů nemusí být primárně vyplácený až na konci splatnosti (s výjimkou dluhopisů bez úročení), zpravidla mají stanovenou frekvenci vyplacení kupónů (každých šest měsíců, rok apod.).
Kdo jsou to emitenti dluhopisů
Kromě struktury lze dluhopisy členit také podle emitenta, který specifikuje především solidnost, a tedy míru rizika, jež je s nákupem dluhopisů spojená. Dluhopisy mohou být emitovány buď státní nebo regionální správou a jejich cílem je získat financí na konkrétní projekty zejména v oblasti rozvoje měst či obcí (státní a municipální dluhopisy), bankovním nebo soukromým podnikatelským sektorem. Státní a municipální dluhopisy se obecně vyznačují nejnižší mírou rizika a dluhopisy soukromého sektoru (tedy podnikové) tou nejvyšší, jelikož jejich splacení je závislé na úspěchu a likviditě subjektu a podnikatelského záměru.
Bankovní dluhopisy se obvykle vyznačují velmi dobrou diverzifikací vkladů, která umožňuje dosáhnout poměrně slušných výnosů a zajišťuje tak stabilní příjem a vysoký předpoklad splatnosti dluhopisu. U podnikových dluhopisů je obvykle největším rizikem bankrot emitenta, často však nabízí lákavé úročení, proto v případě, že se rozhodnete investovat právě do tohoto typu dluhopisů, je vhodné si důkladně emitenta prověřit a zvážit, zda cílový projekt, na který je dluhopis emitován, má vhodný potenciál výdělku.
Realitní dluhopisy – v čem tkví jejich specifika
Mezi podnikové dluhopisy se řadí také skupina označovaná jako dluhopisy realitní. Jedná se o dluhopisy, které jsou emitovány realitními nebo developerskými společnostmi a slouží jako finanční zdroje k realizaci nákupu nemovitostí či developerských projektů. Jako takové mají obvykle velmi solidní základ a mohou disponovat vysokou diverzifikací. V případě, že se rozhodujete mezi investicí přímo do nemovitosti, kterou se chystáte pronajímat nebo prodat se ziskem, anebo do realitních dluhopisů, představuje druhá možnost obecně výhodnější a výnosnější investiční produkt.
Výhody realitních dluhopisů v porovnání s investicemi do nemovitostí
Vedle předpokládaných výnosů se investice do realitních dluhopisů vyznačují hned dvěma dalšími výhodami, kterými jsou:
- eliminace nutnosti hledání a nákupu vhodné nemovitosti včetně související administrace převodu
- vyloučení nutnosti pravidelné péče o nemovitost a dalších povinností vyplývajících z pronájmu
Koupě nemovitosti v případě dostatečného objemu finančních prostředků je náročný a zdlouhavý proces s řadou vedlejších procesních aktivit, které jsou dány legislativou a vyžadují sekundární náklady (minimálně na spolupráci s realitním makléřem či právní servis). Obdobné náklady se pak vážou také na samotné pronajímání, které s sebou nese další rizika související s délkou trvání nájemní smlouvy či způsobem užívání nemovitosti. To vše vám odpadá, pokud využijete realitní dluhopisy ke zhodnocení bez nákladů.
Tato rizika lze radikálně snížit při investování do realitních dluhopisů, které mají obvykle fixní úrokovou sazbu s pravidelnou frekvencí výplat. U dluhopisů se navíc nemusíte o konkrétní nemovitost starat. Realitní či developerské společnosti navíc dluhopisy standardně emitují v balíčku navázaném na více projektu – díky této diverzifikaci je zajištěná optimální likvidita společnosti a minimalizováno riziko snížení výnosů. V porovnání s jinými podnikovými dluhopisy jsou tak mnohem stabilnější a solidnější.